2026년을 앞두고 ‘일시적 1가구 2주택 비과세’ 제도가 대폭 변경된다는 이야기가 종종 나오지만, 현재까지 공식적으로 확정·공표된 개정 내용은 없습니다.
다만, 2026년을 기점으로 종료되거나 마감되는 여러 한시 특례들이 있어 실제 절세 전략에는 큰 영향을 줄 수 있습니다.
이 글에서는 현재 기준에서 반드시 알고 있어야 할 핵심 포인트만 정리해드립니다.
✅ 현재까지 확인된 개정·연장 사항
다음 내용은 2025년 또는 그 이전에 이미 공포된 세법·시행령 개정 사항으로,
2026년 이후 주택 양도·보유 계획에 영향을 줄 수 있는 핵심 변화들입니다.
- 혼인에 따른 1세대 1주택 특례 확대
각각 1주택을 보유한 상태에서 혼인한 경우,
먼저 양도하는 주택을 1주택으로 간주해 주는 기간이
기존 5년에서 10년으로 확대되었습니다. - 상생임대주택 양도소득세 비과세 특례 연장
임대료 인상률을 제한한 상생임대주택에 대해
거주요건 완화 등 혜택을 제공하는 양도세 비과세 특례의 적용 기한이
2026년 12월 31일까지 연장된 상태입니다. - 신축소형주택 주택 수 산정 제외 특례 연장
전용면적 60㎡ 이하 등 요건을 충족한 신축소형주택을
양도세 중과 계산 시 주택 수에서 제외해 주는 특례의 적용 기한이
2027년까지 연장된다는 안내가 나와 있습니다.
1. 일시적 1가구 2주택 비과세 핵심 룰은 그대로 유지 중
2025년 기준, 일시적 1가구 2주택 비과세(이사·대체취득형)의 기본 구조는 다음과 같습니다.
✅ 기본 요건
- 종전주택 취득 후 1년 이상 경과 후 신규주택 취득
- 신규주택 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도
- 종전주택 2년 이상 보유
- 조정대상지역(2017.8.3 이후 취득)인 경우 2년 거주 요건 필요
- 전입 의무 없음
- 2022.5.10 이후 양도분부터 ‘세대원 전원 전입 요건’ 폐지
👉 2026년부터 이 ‘1년 + 3년’ 구조를 변경한다는 공식 발표나 입법예고는 현재까지 없습니다.
따라서 2026년에 주택을 사고팔 계획이라면,
현시점에서는 동일한 기준을 전제로 계획을 세우는 것이 합리적입니다.
2. 대신 2026년에 ‘끝나는’ 주변 특례들이 있다
비과세의 기본 룰은 유지되지만,
주택 수 산정·중과 여부·거주요건에 영향을 주는 한시 특례들이
2026년을 기준으로 종료 또는 마감됩니다.
2-1. 인구감소지역 주택 특례
(2024.1.4 ~ 2026.12.31 취득분)
✔ 대상 요건
- 공시가격 4억 원 이하
- 법에서 정한 인구감소지역 소재
- 1세대 1주택자가 2024~2026.12.31 사이 추가 취득
- 기존 주택과 서로 다른 시·군·구
✔ 효과
- 기존 1주택 + 인구감소지역 주택 1채 보유 시
→ 인구감소지역 주택을 주택 수에서 제외 - 기존 주택 양도 시
→ 1세대 1주택 비과세 적용 가능
👉 사실상 ‘2주택을 1주택으로 보는 또 하나의 특례’로,
일시적 2주택 전략과 함께 쓰면 영향이 큽니다.
취득 기한이 2026.12.31까지라는 점이 핵심입니다.
2-2. 다주택자 양도세 중과 한시 배제
(2026.5.9까지 양도분)
- 적용 기간: 2022.5.10 ~ 2026.5.9
- 대상: 조정대상지역 다주택자
- 효과:
- 중과세율 미적용
- 기본세율 + 장기보유특별공제 적용
👉 원래 2025.5.9 종료 예정이었으나 1년 연장되었습니다.
다만 추가 연장 여부는 불확실합니다.
📌 의미:
- 일시적 2주택 비과세가 안 되는 경우의 Plan B
- 2026.5.9 이전 양도 vs 이후 양도에 따라 세 부담이 크게 달라질 수 있음
2-3. 상생임대주택 양도세 특례
(적용기한: 2026.12.31)
- 상생임대차계약 체결 기간: 2021.12.20 ~ 2026.12.31
- 요건:
- 임대료 증액률 5% 이내
- 효과:
- 실거주를 하지 못해도
→ 1세대 1주택 비과세 거주요건 충족으로 간주
- 실거주를 하지 못해도
👉 종전주택의 거주요건을 상생임대로 대체할 수 있어
일시적 2주택 비과세와 함께 설계되는 경우가 많습니다.
이 특례 역시 2026년이 데드라인입니다.
3. 2026년에 실제로 조심해야 할 포인트
① “룰 변경”보다 “기한 종료”를 의식해야 함
- 일시적 1가구 2주택 비과세 기본 요건
→ 2026년 변경 공식 발표 없음 - 대신 반드시 체크할 날짜:
- 2026.5.9: 다주택자 양도세 중과 배제 종료 예정
- 2026.12.31:
- 인구감소지역 주택 취득 특례 마감
- 상생임대주택 계약 체결 기한
② 체크리스트 (실무 기준)
- 종전주택 ↔ 신규주택 취득 간 1년 요건
- 신규주택 취득 ↔ 종전주택 양도 간 3년 요건
- 조정대상지역 여부
- 종전주택 2년 거주 요건 해당 여부
- 중과 배제 적용 가능 기간(2026.5.9 이전 양도인지)
- 인구감소지역·상생임대 특례를 병행 적용하는 구조인지
- 계약일·취득일·잔금일이 특례 기한 안에 들어오는지
4. 정리 – 2026년에 실제로 무엇을 조심해야 할까?
1) “룰 변경”보다 한시 특례의 기한을 먼저 확인
현재 기준으로 보면,
일시적 1세대 2주택 비과세의 기본 요건
(① 1년 보유 → 신규 취득, ② 3년 이내 양도, ③ 전입 의무 없음)은
2026년부터 변경된다는 공식 계획이나 입법예고가 없습니다.
따라서 주의해야 할 핵심은 제도 자체의 변경이 아니라,
2026년을 기점으로 종료되는 한시 특례의 기한입니다.
특히 다음 날짜는 반드시 체크해야 합니다.
- 2026년 5월 9일
→ 다주택자 양도소득세 중과 배제 적용 종료 예정일 - 2026년 12월 31일
- 인구감소지역 주택 취득 특례 마감
- 상생임대주택 특례 적용을 위한 임대차 계약 체결 기한
이 기한을 넘기면 같은 조건이라도 세금 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
2) 특히 체크해볼 실무 포인트
2026년을 전후해 주택을 사고팔 계획이 있다면,
아래 항목들을 기준으로 본인의 상황을 한 번씩 점검해보는 것이 좋습니다.
- 현재 주택을 언제 취득했는지, 신규 주택을 언제 취득·예정인지
- 종전주택 취득일 ↔ 신규주택 취득일 사이가 1년 이상인지
- 신규주택 취득일 ↔ 종전주택 양도일 사이가 3년 이내인지
- 해당 주택이 조정대상지역에 해당하는지 여부
- 종전주택이 2년 거주 요건을 충족해야 하는 대상인지
- 2026.5.9 이전 양도로 중과 배제 적용이 가능한지
- 인구감소지역 주택·상생임대주택 등 여러 특례를 동시에 활용하는 구조인지
- 인구감소지역 주택을 추가로 매수할 계획이 있다면
→ 취득일이 2026.12.31 이전인지 - 세입자와 계약 갱신 또는 상생임대 적용을 고려 중이라면
→ 임대차 계약일이 2026.12.31 이전인지
“일시적 1가구 2주택 비과세의 핵심 룰(1년·3년, 전입 의무 없음)은 2026년에 바뀐다는 공식 발표가 없다.
다만 2026년은 인구감소지역 주택, 상생임대주택, 다주택 중과 배제 등 여러 한시 특례가 종료되는 ‘절세 전략의 분기점’이다.”